香港辦公室市場 — 概覽
香港仍然是亞洲最重要的辦公室市場之一，是數百家跨國公司地區總部的所在地，也是紐約以外全球對沖基金密度最高的地區之一，並且是亞洲最大的金融中心之一。
香港的寫字樓市場以優質甲級辦公室在少數核心地區的高度集中為特徵 — 主要為香港島的中環與金鐘，兩者合計約佔所有甲級供應的35%。這種集中度歷來令該等地區的租金顯著高於其他地區，但隨著九龍東成為真正的中央商務區替代選擇，差距已有所收窄。
自2019年高位以來，市場已出現顯著修正。以 Rating and Valuation Department, HKSAR 的租金指數（基期1999 = 100）衡量，甲級寫字樓租金在2019年達到270.1的峰值，至2025年已降至210.0——調整幅度為22.3%。若以中環為例，該區指數自2019年的334.2跌至2025年的232.3，降幅達30.5%。
儘管出現修正，香港仍屬全球最昂貴的寫字樓市場之一。中環的甲級寫字樓有效租金每平方英呎每月約為 HK$80–130，令其位列全球最昂貴辦公室市場的前五名。對於承租者來說，設施管理（包括辦公室清潔）是整體佔用成本的關鍵組成部分，專業管理能夠帶來實質性成本節省與合規利益。
甲級/乙級/丙級租金指數 — 1999 至 2025
RVD 租金指數追蹤各類私人寫字樓的年度平均租金。基期1999 = 100。數據直接來源：Rating and Valuation Department, HKSAR。
甲級、乙級及丙級寫字樓租金指數（1999–2025）
年度平均租金指數。1999 = 100。甲級於2019年達到270.1的峰值；現時（2025）為210.0。
來源：香港特別行政區差餉物業估價署 — 私人辦公室租金指數 (his_data_8)
按地區劃分的甲級租金指數 — 中環、灣仔及尖沙咀（TST）（1999–2025）
中環／上環享有最高租金溢價，於2019年達到334.2的峰值。自2020年以來，這三個地區皆出現大幅修正。
來源：香港特別行政區差餉物業估價署 — 按核心地區劃分的私人辦公室租金指數 (his_data_10)
數據顯示要點
RVD 租金指數自1999年以來揭示了香港甲級寫字樓市場的四個明顯週期。回歸後的修正期（1997–2003）令租金跌至在SARS疫情期間的最低點。復甦週期（2003–2019）為香港寫字樓史上持續最久的牛市，甲級租金在16年間自低位升幅達303%。自2019年至今的修正週期則由社會動盪、疫情，以及需求的結構性轉變所推動——內地企業在一定程度上取代了離開的西方金融機構。
中環與其他地區之間的分化對設施管理人員而言具有重大意義。中環歷來享有租金溢價，且溢價在擴大：截至2025年，中環指數為232.3，比尖沙咀（TST，178.0）高出30.5%，比灣仔（193.1）高出20.3%。對考慮搬遷的承租者而言，中環與九龍東之間的租金差（未列示數據，但估計低約40–50%）代表了可觀的成本節省——但這必須與人才吸引力及客戶印象等因素權衡。
對於設施管理人員與辦公室清潔採購團隊而言，租金的修正產生了次級影響：它對其他所有成本項目的壓力增加，包括清潔及設施管理（FM）服務。由於租金節省已被香港上升的人工成本部分抵消，承租者越來越尋求從其FM供應商獲取更高價值——不是單純削減成本，而是通過更智慧的方案設計、合規文件，以及支持ESG報告的室內空氣質素（IAQ）認證來實現。
按級別和地區劃分的辦公室存量
香港全級別的辦公室總存量估計約為 130 million sq ft。甲級辦公室主要集中在中環／金鐘及九龍東。
甲級、乙級及丙級辦公室存量按地區劃分（2025 年估計，million sq ft）
中環／金鐘佔據甲級辦公室存量的主導地位。九龍東已成為第二大甲級子市場，並擁有顯著的新供應。
來源：Rating and Valuation Department 每年一次 檢討 2024; JLL 香港辦公室市場 Research 2025 (estimates)
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級別間的差異對清潔及設施管理（FM）採購具有重大影響。甲級大廈通常由大廈管理公司制定最低清潔標準，並作為租約條件。乙級及丙級大廈提供更多彈性，但可能有較舊的基礎設施（例如較舊的暖通空調 (HVAC) 系統、較小的服務升降機），這會影響清潔方案的設計。對於跨多座且涵蓋不同級別的物業組合而言，具備所有級別經驗的單一 FM 供應商可提供顯著的協調及成本效益。
每月營運成本 — 辦公室實際需要多少費用？
以中環一個典型的 10,000 sq ft 甲級辦公室為例，每月佔用成本介乎 HK$450,000 至 HK$600,000。以下為明細。
每月營運成本明細 — 10,000 sq ft 甲級辦公室，中環（2025）
租金約佔總成本的 ~58%。清潔與衛生約佔 ~6%，即約 HK$28,000/月。
來源：OfficeCleaner.hk 市場基準；JLL Fit-Out Cost Guide 2025；CBRE Occupier Survey 2025
按辦公室面積及級別的成本基準
| 辦公室面積 | 等級 | 每月租金 | 管理費 | 清潔 | 總體佔用 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,000 平方呎 | 乙級 | HK$30,000 | HK$4,500 | HK$3,800 | HK$45,000 |
| 3,000 平方呎 | 甲級 | HK$240,000 | HK$30,000 | HK$9,600 | HK$295,000 |
| 5,000 平方呎 | 甲級 | HK$400,000 | HK$50,000 | HK$15,000 | HK$490,000 |
| 10,000 平方呎 | 甲級 | HK$800,000 | HK$100,000 | HK$28,000 | HK$970,000 |
| 20,000 平方呎 | 甲級 | HK$1,500,000 | HK$180,000 | HK$52,000 | HK$1,800,000 |
| 50,000 平方呎 | 甲級 | HK$3,500,000 | HK$420,000 | HK$120,000 | HK$4,200,000 |
注意：租金數據基於中環甲級的有效租金（2025）。管理費估計為租金的 10–12%。清潔成本基於 OfficeCleaner.hk 的方案基準。不包括電費、IT 及其他費用。
香港辦公室清潔成本 — 詳細分解
清潔和衛生管理通常佔甲級辦公室總佔用成本的5–8%。了解成本驅動因素有助於採購團隊建立更聰明的方案。
按辦公室面積劃分的每月清潔成本 (HK$)
每 sq ft 的清潔成本隨規模增加而下降。大型企業辦公室（50,000+ sq ft）可受惠於規模經濟，達致每 sq ft／月 HK$2.20–2.50 的費率。
來源：OfficeCleaner.hk 計劃基準，2025
在香港，哪些因素決定清潔成本？
香港的辦公室清潔成本主要由勞工成本驅動。清潔人員受法定最低工資（截至2023年5月，目前為每小時HK$40）保障，但大多數專業清潔公司會支付高於最低工資的薪酬以吸引及留住有經驗的員工。全面的勞工成本（包括MPF供款、保險及管理開支）通常為每名全職清潔員每月HK$22,000–28,000。
所需清潔人員數量取決於多項因素：樓面面積、佈局複雜度、清潔巡檢頻率及所要求的標準。作為一般基準，要求每日高標準清潔的甲級辦公室通常每3,000–4,000 sq ft 淨樓面面積配備一名全職清潔員。人流較高的辦公室（共用辦公空間、客戶服務中心）或有專門需求（伺服器室、實驗室）的辦公室則需更高的人員配比。
一個常被忽略的成本驅動因素是合規文檔。越來越多的甲級大廈管理者及企業承租人要求清潔承辦商提供每月績效報告、IAQ監測數據及BEAM Plus IEQ合規記錄。將這些報告能力納入清潔計劃會帶來小幅成本溢價（通常為3–8%），但對於ESG報告及租約續約談判具有重大價值。
辦公室租戶行業概況
香港的辦公室市場由12個主要行業提供服務，每個行業在空間需求、清潔要求及合規考量方面各有不同。選擇一個行業以查看其概況。
金融服務及銀行業
投資銀行、商業銀行、私人銀行以及財富管理公司構成香港甲級寫字樓承租人的最大單一類別。這些承租人集中於中環及金鐘，通常需要 10,000–100,000+ sq ft 的優質空間，並要求 24/7 進出、交易樓層維護及最高的展示標準。
- 為交易樓層提供24/7清潔出入
- 架高地台及桌底清潔
- 行政套房及董事會會議室的形象呈現
- 機房及數據中心維護
- 嚴格的保安許可程序
金融機構要求清潔人員持有保安許可並簽署嚴格的保密協議。交易樓層需要專門的清潔程序以避免干擾設備。許多公司在 ESG 報告中要求提供 BEAM Plus IEQ 合規文件。
對沖基金及量化基金
中小型對沖基金與量化基金是香港現時市場中最活躍的辦公室租戶之一（Savills，September 2025）。他們通常在中環地標大廈尋找1,500–5,000 sq ft，優先注重高質形象、保密性與彈性出入。
- 每日高級維護，達甲級（Grade A）標準
- 非辦公時間及週末出入
- 機房及數據房清潔
- 嚴格保密並遵守NDA
- 緊湊型高頻次清潔計劃
對沖基金對保安極為敏感。清潔人員必須經過審查，並對某些區域（交易系統、機房）的出入實行嚴格管控。許多基金要求在市場開市前完成清潔（在 HKT 上午9時之前）。
資產管理與私募股權
基金經理、私募股權公司、家族辦公室及主權財富基金辦公室均租用中環及金鐘的高級甲級寫字樓。這類租戶非常重視外觀與形象──辦公室面向客戶，需時刻呈現專業、成功與保密性。
- 大理石大堂及接待區清潔，達展示間標準
- 高級董事會及會議室呈現
- 藝術品及展示櫃清潔
- 機密文件區域工作規程
- 優先安排面向客戶的區域
客戶來訪頻繁且常常未事先通知。清潔計劃必須具備應對同日要求的靈活性。對高級表面護理（大理石、玻璃、訂製木作）需專業培訓。
保險
香港是亞洲最大型的保險市場之一，擁有超過160家獲授權保險公司（Insurance Authority，2024）。人壽保險公司、一般保險公司、再保險公司及保險經紀在中環、灣仔及銅鑼灣分佈大型樓層，常設有大量面向客戶的接待區。
- 大型開放式樓層維護
- 人流量高的接待及客戶區域
- 為員工福祉的 IAQ 合規
- 定期對高密度工作站進行深層清潔
- 大規模洗手間衛生管理
保險辦公室通常員工密度高且客戶流量大。IAQ（Indoor Air Quality）合規對員工留任和監管報告愈來愈重要。EMSD IAQ Scheme 認證是吸引租戶的分別因素。
法律與專業服務
香港擁有超過1,400間律師行，包括亞洲最大的國際律師事務所。位於中環及金鐘的法律事務所以高級裝修、廣泛的圖書與檔案區為特徵，並要求在不干擾機密資料的情況下進行非辦公時間清潔。
- 辦公時間外清潔，並遵守嚴格的文件處理規程
- 高級地毯與硬地板維護
- 圖書館及檔案區清潔
- 合夥人辦公室及董事會會議室的形象呈現
- 所有員工須遵守保密協議
律師行有嚴格的保密要求。清潔人員必須接受訓練，不得打擾、移動或拍攝任何文件。許多律師行要求在非辦公時間完成清潔（晚上7時後或上午8時前）。合夥人辦公室的完成標準通常高於開放式工作區。
會計與顧問
四大會計師事務所及主要管理顧問公司在香港擁有部分最大的辦公面積。開放式辦公、熱桌制與頻繁使用會議室是這類租戶的特徵，需配合靈活且高頻次的清潔計劃。
- 熱桌使用者之間的消毒處理
- 會議室高頻率周轉清潔
- 大型開放式樓層維護
- BEAM Plus IEQ 合規文件
- 茶水間及廚房衛生管理
以活動為本的工作模式和熱桌制度需要能回應變動人數的清潔方案。會議室可能每天被使用並清潔 6–8 次，並需在預訂間隙迅速消毒。ESG 報告要求使 BEAM Plus IEQ 文件愈發重要。
科技與金融科技
香港的科技行業 — 包括金融科技、資訊科技服務、軟件開發及 AI/數據公司 — 已顯著成為辦公室需求的驅動力，尤其在九龍東及數碼港。科技辦公室的特點為協作型開放空間、機房，以及對工作場所衛生有較高期望的年輕員工。
- 機房及數據房清潔
- 協作空間及休憩區的維護
- 茶水間及廚房衛生（經常大量使用）
- 以 IAQ 為重點，促進員工福祉與留任
- 配合 24/7 營運的彈性排班
科技公司常於全天候運作，需有能配合輪班模式的清潔計劃。伺服器機房需採用 HEPA 過濾吸塵及防靜電程序。年輕員工對職場清潔與衛生有較高期望。
中國內地企業
中國內地企業 — 包括國有企業、內地私營公司及內地銀行 — 已成為香港甲級寫字樓需求的重要推動力（CBRE, 2025）。這些承租者通常佔用中環及灣仔的大型且具聲望的樓層，並非常重視大廈形象及展示品質。
- 雙語（English/Chinese）服務團隊
- 大型代表辦公室的形象展示
- 以中文提供合規文件
- 行政樓層及 VIP 區域管理
- 配合內地工作時間的彈性排程
內地企業通常對貴賓訪客管理有特定流程，並需要能以普通話或廣東話溝通的清潔團隊。合規文件與稽核追蹤記錄在向內地總部的內部匯報中愈發被要求。
政府及法定機構
香港特別行政區政府、法定機構、公營企業及外國領事館合共佔據香港寫字樓存量的顯著部分。政府清潔合約通常透過公開招標授出，並要求完整的合規文件、審計記錄及保安審查。
- 完整的合規文件與稽核追蹤記錄
- 所有清潔人員須通過保安審查
- 公共區域按規定標準清潔
- 按 FEHD 指引安排定期深層清潔
- 應急回應能力
政府合約要求具備 ISO 9001 品質管理認證、全面保險，以及能提供詳細績效報告的能力。FEHD 合規為強制要求。保安審查程序可需時 4–8 週。
共用辦公與彈性空間
共享辦公及彈性工作空間營運商在香港大幅擴展，主要中心包括中環、灣仔、九龍東及尖沙咀。這類營運商對清潔方案的要求為所有辦公類型中最高—需要高頻次、多輪清潔，以維持會員在任何時間到訪時的展示標準。
- 每日多輪清潔（通常 3–4 輪）
- 在每位使用者更換時對共享工位進行消毒
- 會議室在 15 minutes 內完成交接清潔
- 活動場地的佈置與拆卸期間清潔
- 24/7 存取 and on-call response
共享辦公室營運者以會員體驗競爭。清潔質素直接影響會員保留率及NPS分數。清潔計劃必須具備足夠彈性，以配合活動、下班後進出及變動的使用率。許多營運商要求清潔人員在上班時間駐場。
航運、貿易及物流
作為全球貿易樞紐，香港吸引航運公司、貿易行、貨運代理及報關行佔據大量乙級及丙級寫字樓，尤以中環、灣仔及觀塘為甚。這些承租者通常需要標準的辦公室維護計劃。
- 標準日常辦公室清潔與保養
- 鄰近倉庫的辦公室清潔
- 港口衞生合規記錄
- 洗手間及茶水間衛生
航運及貿易辦公室因全球時區關係常有不規則營業時間。清潔方案必須配合清晨及深夜的營運。有些辦公室毗鄰倉庫或港口設施，需額外安排防塵及污染控制措施。
媒體、公關及創意
廣告公司、公關公司、數碼媒體公司及製作單位在灣仔、銅鑼灣及九龍東佔據創意辦公空間。此類辦公室以開放式協作空間、工作室區域及彈性工作文化為特徵。
- 創意空間與工作室區域維護
- 器材及道具儲存區清潔
- 配合製作排程進行彈性排期
- 活動場地與客戶展示區維護
創意辦公室常常採用非標準格局，包括工作室空間、道具儲存區和客戶展示區。清潔方案必須具備彈性，以配合不規則的工作時間和製作排程。
地區指南 — 所在區域很重要
香港的辦公區各有不同特性、租戶組合及清潔需求。了解所屬地區情況有助釐定合適的 FM programme。
2025年市場展望 & 主要趨勢
數據和市場情報告訴我們有關香港辦公室市場方向的資訊，以及對設施管理的影響。
對沖基金及量化基金需求
增長中在中環核心區，小型至中型的對沖基金及量化基金是最活躍的需求推動力（Savills，2025年9月）。典型需求：於地標大廈租用 1,500–5,000 sq ft。此類租戶對清潔標準及保安要求非常高。
內地企業擴張
增長中內地企業繼續擴大在香港的業務，部分抵銷了西方金融公司撤出的影響。此類租戶通常需要較大的樓面面積，並非常重視大廈聲望及呈現品質。
甲級租金調整
持續中甲級寫字樓租金較2019年高位已下跌 22.3%，隨著九龍東新供應陸續進入市場，預料在2025–2026年期間將繼續疲弱。預計中環將領先整體市場復甦（Savills，2025）。
ESG 與 BEAM Plus 合規
增長中ESG 報告要求推動對 BEAM Plus IEQ 認證及綠色清潔方案的需求上升。在甲級大廈招標中，具文件化合規能力的清潔承辦商愈受青睞。
共用辦公與彈性空間
穩定共享辦公空間營運商在疫情後收縮後已趨穩定。中小企及初創對靈活空間的需求仍然強勁。此類營運商需要的清潔計劃比任何辦公室類型都更密集。
九龍東新供應
上升中至2025–2028年，九龍東（啟德、將軍澳）將有大量甲級新供應進入市場。這會繼續對整體空置率及租金造成壓力，尤其是非核心地區。